半小时前，富力地产在广州市中级人民法院法院被申请破产重整。这家地产公司去年有34%的收入来自于写字楼、商铺和公寓等资产。

麦肯锡报告显示，到2030年，全球办公空间需求或将下降13%。在告别疫情侵扰已半年有余后，分布式办公仍然是如今职场文化的重要组成部分。而当“家与公司”这两个曾经泾渭分明的空间开始出现了一些交叠，房地产市场会发生什么？

这一现象或许能给公司和职工带来便利，但对于握有大量写字楼资产的人而言，他们需要重新思考商业空间的新业务模式。

原标题：《麦肯锡报告称，到2030年，全球办公空间需求或将下降13%》

写字楼房产市场寒冬已至。麦肯锡全球研究所（McKinsey Global Institute，MGI）的一份新报告警告称，尽管老板们都在努力让员工重回办公室工作，但预测显示，写字楼房产市场将继续低迷。

新报告发现，办公室出勤率一直稳定在疫情前70%的水平。即使到2030年，企业对办公空间的需求也将低于2019年。这份模型还显示，在中位情景下，到2030年，企业对办公空间的需求将减少13%（其中位情景的预测比其他研究人员的预测已经乐观了不少）。在更严峻的预测中，受影响更严重的城市办公空间需求可能会下降38%。

但这一切也不全是坏消息——由于住宅供应仍然短缺，混合用途地产开发较多的城市地区受到的冲击不会像以办公楼为主导的城市核心地区那样严重，一些没有那么多科技或专业服务等行业的知识型城市，比如休斯顿，甚至可能会出现增长。

参与撰写该报告的麦肯锡资深专家兼副合伙人瑞安·卢比（Ryan Luby）表示：“在这方面，你听到的最可怕的故事将因地理位置和资产类别的差异而不同。受影响最严重的地区将是那些严重依赖人们长时间通勤的非多元化中央商务区。”他所指的是那些没有太多住宅、绿地或其他混合用途地产项目的城市核心地区。

该报告考察了9个“超级明星”城市的写字楼、零售和住宅空间，包括北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京，这些城市在其国家GDP增长中所占的份额都非常大。由于混合用途的房地产较少，美国的几个核心城市——如纽约、旧金山和波士顿——受到的影响将比日本或欧洲的城市更大。

显然，在不断恶化的经济环境影响下，混合办公的持久后劲仍在持续。而麦肯锡的报告显示，办公空间需求可能需要几十年的时间才能恢复到疫情前的水平。

报告还发现，按实际价值计算，到2030年，即使在最温和的预测下，将有8,000亿美元的写字楼房产受到威胁，办公空间的总价值可能会下降26%。2020年至2022年间，一些企业雇主试图通过建造华丽的办公空间来“换取员工的通勤”，让他们回归办公室，顶级“甲级”写字楼的价格因此略有上涨，但市场对那些“不那么高级”的写字楼需求却有所下降。

解决这个问题并不容易。首先，公司免费用餐、园区音乐会等现场办公福利并不能吸引企业员工重返办公室。在麦肯锡的调查中，只有3%的受访者表示，上述福利是他们重返公司的首要原因。卢比警告说，虽然报告建议建设更多的混合用途房产项目，设计更多模块化空间，让建筑的用途更加灵活，但基于此对现有房地产的改造并不容易。

“这是经济和行为模式的结构性突破。”卢比说。“如果疫情只持续了三到六个月，我认为还有可能阻止（这些模式）……但考虑到疫情已经持续了两年多，我认为要阻止这些变化已经不可能了。”

该报告还对6个国家的近1.3万名全职上班族进行了调查，以此了解他们的办公模式。受访者中，56%的人采用混合办公，只有7%的人完全远程工作，其余的人每天都在办公室坐班。

有趣的是，受访者在办公室工作的平均天数并没有因年龄、收入或资历而产生太大差异。然而，其中也存在一些明显的区别。不出所料，50、60后比年轻一代每周五天去办公室的可能性更大，小公司工作的员工去办公室的可能性更小。研究还发现，与中级、高级员工相比，初级员工更有可能一周在办公室坐班工作五天，同样更有可能选择完全远程工作。

报告指出，企业员工办公室出勤率趋于稳定有三个原因。首先，自2022年年中以来，办公室出勤率一直保持稳定。此外，针对上班族的调查显示，他们喜欢去办公室的天数与他们实际去或将要去的天数之间的差距正在缩小。

最后，调查数据显示，即使是拥有高薪的高级员工也表示，如果企业要求员工必须每天在办公室工作，他们同样会选择辞职，一些人甚至愿意用薪水来交换不用坐班特权。这一结果表明，企业决策者们也更加倾向于混合办公。这是老板在疫情期间做出的灵活选择。同时，员工们也会想要保持这种灵活性。