来源：不良资产头条

浙系百强房企德信中国迎来了白衣骑士。

来源丨不良资产头条综合

近日，德信中国宣布：从浙商资产获得了6.03亿纾困基金用于“德清时代云起”项目。这应该算是头部地方AMC中首单落地的纾困房地产项目。受限于资金实力和退出方式不明朗等因素，一直以来，地方AMC动作迟缓，但从河南资产、陕西金资以及广州资产等纾困案例来看，地方AMC选择合作对象的逻辑和原则逐渐清晰。

项目资金要“包得住”

据媒体报道，2022年8月时，杭州市计划成立纾困基金，由当地国有房企杭州市房地产开发集团有限公司（以下简称“杭房集团”）牵头，首轮融资规模约20亿元人民币。将优先考虑与杭房集团有敞口的德信中国的项目，为其提供流动性支持。而此次浙商资管“出手”也算上述纾困基金的正式落地。

据中国房地产报报道，接近德信中国的相关人士表示，在此次合作中，浙商资产是要挑项目的，不是什么项目都介入。就“德清时代云起”而言，该项目没有银行融资，且项目资金能够“包得住”。

“有的项目本身资金是包得住的，比如一个项目投资余额有10亿元，即使亏损2亿元，还剩下8亿元资金，但这些项目也会烂尾停工，一个很重要的原因就是银行、施工方、渠道方都要求提前还钱、付款。”上述人士进一步举例表示，比如刚提到的项目中剩下的8亿元资金里可能有7亿元是向银行贷款的，这些钱都用于建造房屋，变成钢筋水泥了，要卖出去才有钱，而房屋又是抵押的，有些地方是要求先解除抵押房子才能卖，但银行不同意解除抵押，银行要求先还款，另一边施工方也要求付款了才施工，渠道方也要求先打款，再帮忙卖房子，但房子不卖出去哪儿有钱来还？这样最终就陷入了死循环。

该人士表示，项目资金包不住的，地方AMC也不会介入，只有项目本身是良性运转的，AMC帮忙投一笔钱，能够让整个项目运转起来。

账要算得过来

相比四大AMC，融资成本高，渠道窄是地方AMC发展过程中普遍面临的问题，先天不足决定了其在化解房地产风险过程中必须挑挑拣拣。此外，AMC资金如何退出也是其犹豫不决的主要原因。优质项目加上安全的退出方案是地方AMC出手的前提条件。

以国内首单地方AMC纾困地产项目——陕西金资与融创咸阳森屿城合作为例。

首先该项目是绝对的优质资产，位于咸阳主城腹地，地段上堪称“白菜心”。其次，融创有足够的操盘能力，只是流动性紧张，只要给予融资，项目能够实现正常运转。所以陕西金资为融创融资，并行使监管职能；同时保留融创品牌；融创暂时出让项目股权；未来偿还融资后回购股权。这样就形成了AMC资金退出的闭环。

不良资产业内人士表示，AMC对房企的支援能力有限，所以“账要算得过来”。以河南资产与郑州市政府合作的纾困基金为例，该基金”出手“要具备六大前提：

1、优先选择地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；

2、优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；

3、项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；

4、项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；

5、优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；

6、项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

政府要背书

地方AMC纾困房地产，除了优先跟本地房企合作、项目要足够优质之外，还需要政府层面的深度参与。

一位长期从事地产不良资产投资的业内人士表示，业内此前做投资都有相对清晰的模式，经验很丰富，实打实的化解风险，投资机构也挣到了合理的利润。但是”保交楼“不一样，可能会凌驾于一切的资金退出方案之上，开发商没有进入破产程序，涉及到的法律关系会相对复杂，所以政府要介入，要有纾困基金，这对于地方AMC或投资机构来说，介入的信心会增强，发生违约的概率比较低。

特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表新浪财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与新浪财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。