摘要：随着房地产行业政策调整等因素的影响，楼市整体呈现下行态势，越来越多的房地产企业因资金链断裂而陷入经营困难，房企的“黄金时代”基本结束。房企破产案件涉及利益纷繁复杂，冲突严重，加之购房户群体数量巨大，建设工程款包含大量农民工工资等，处理不好将引起社会群体性事件，影响社会稳定。文章围绕购房户债权在破产程序中的债权顺位展开，就购房户债权优先清偿的原理、类型、实践中出现的问题进行分析，以期理顺购房户债权在破产中债权顺位问题，维护购房户的合法权益。

关键词：房地产 破产 重整 购房户 权利

2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[i]（下称“《批复》”）规定承包人的工程价款不得对抗买受人，2020年最高人民法院废止了《批复》，其中大部分内容被《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“《解释》（一）”）吸收，但《解释》（一）删除了购房户优先清偿的条文。现行法律仅在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[ii]（下称“《执行异议和复议规定》”）中规定了购房户在特定情况下排除执行的情形，侧面保护了购房户的权利。

购房户债权优先清偿原则是从《批复》中推导出来的，《批复》中规定建设工程价款优先抵押权和其他债权，建筑工程款不能对抗已交付全部或者大部分商品房价款的消费者。可推出购房的消费者物权期待权优于抵押权和一般债权。《批复》被废止后，购房户债权优先原则在实践中一直被沿用，该原则是对购房户物权期待权的保护，也叫弱者保护。购房户购买房屋目的是为了居住，当前购房户往往是倾其一生积蓄、甚至两代人的积蓄购买房屋。购房户群体的抗风险能力弱且数量庞大，现实中处于弱势地位，法律有义务对此种基本生存的权益给予特殊性保护。

实践中购房户债权一般分为三种类型：第一类是消费型购房户，第二类是“以房抵债”购房户，第三类是投资性购房户。不同类型购房户债权在破产程序中对应的清偿顺位也不同。

（一）消费型购房户

目前法律对消费型购房户并无明文规定，一般通过以下几点来认定消费型购房户：1、主体应当限定为自然人；2、购买房屋目的是为了居住，满足基本的生存需要；3、已支付全部或大部分购房款。上述认定标准实践中仍存在较大争议。

首先，关于“消费者”是否仅限定为自然人，一种观点认为消费者应作广义的的理解，不仅保护自然人还应包括法人和其他组织，这是因为买卖合同主体一方若是法人或是其它组织，不认可其消费者的地位会无法形成合同关系，那么主体之间的交易行为不具有法律承认的效力。[iii]一种观点认为依据《消费者权益保护法》第二条[iv]的规定，消费型购房人是为保障其生存权而购买房屋，生存利益的客体是自然人，法人和其他组织只有经营利益并不具有生存利益，故消费型购房人债权享有优先顺位的主体仅限于自然人。第三种观点认为，从自然属性上看，消费者必然是自然人，法人和其他组织由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列，但是，如果法人或其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定为消费者。[v]笔者认同第三种观点，消费型购房户债权主体不应仅限于自然人，还应包含为生产资料需要购买房产的法人。

其次，区分购买房屋目的是为了居住还是投资难度较大，购买房产的目的是主观因素，很难进行判断。最高人民法院执行工作办公室《关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》阐释《批复》中第二条是为了保护个人消费者的居住权而设置，而不是用于经营，不应作扩大解释。[vi]实践中，一般以消费者购房房屋的性质作为判断的“客观标准”，购买的是居住用房，则认定为消费者；若购买的是写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。[vii]

第三，已支付全部或大部分购房款。支付购房款的标准主要参照《执行异议和复议规定》中规定支付总价款50%，该标准的合理性尚有争论，目前实操中以该标准进行认定。

（二）“以房抵债”型购房户

房企向债权人借款，债权人出借双方形成借贷关系，债权人为确保自己债权得以实现与房企签订商品房买卖合同，在房企陷入资不抵债破产时，可以用商品房折抵偿还，成为名义上的购房户。虽然表面上有商品房买卖的形式，依据《民法典》[viii]有关买卖合同的规定，债权人并非真正的购房人，其并未支付购房款，目的也并非为了购房房产，其目的最终是为了消灭债权。该类型购房户，在破产程序中应当认定为普通债权。

（三）投资型购房户

投资型购房户购买房屋并非为了生活居住，主要是出租盈利或者房屋增值时出售获得收益。但实践中判断购房人是否属于投资性购房的标准难以确定，依据前文论述，购房户购买的商铺或者商业用房，因具有经营和投资属性，一般认定为投资性购房户。该类型的购房户因不符合维护消费者基本生存权益的原则，在破产程序中，一般认定为普通债权。

（一）购房人支付全部购房款

购房户已支付全部购房款，因房企原因无法交付房屋或办理产权变更登记，依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》[ix]第71条规定，应当认定涉案房屋不属于破产财产。购房户可依据《中华人民共和国企业破产法》（下称“《破产法》”）[x]第38条行使取回权，同时要求管理人履行交付房屋和办理所有权变更登记至购房户名下的义务。

（二）购房人未付清全部购房款

购房人未付清全部购房款，购房人与房企之间的商品房买卖合同属于《破产法》第18条[xi]规定的双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定是否继续履行。围绕解除后的购房款性质处理问题，目前有三种观点即普通债权说、共益债务说和优先债权说。一种观点认为，从债务人财产保值增值及债权人利益最大化角度来看，解除合同后的购房款作为普通债权处理。[xii]债权人可以向管理人申报债权，在破产程序中获得清偿。一种观点认为站在民法的角度，合同解除后，法律状态因合同关系消灭而恢复原状。因此，对方当事人对债务人负有返还义务，债务人也对对方当事人负有返还义务。 由于该返还义务是基于破产法赋予管理人的特别解除权而产生的，应当基于当事人公平的考量，允许对方当事人就已经部分履行的财产拥有取回权，或者财产不存在时将与已经部分履行等价的债权列为共益债务[xiii]。第三种观点认为如果房屋无法建成，购房人目的无法实现，房地产企业会不可逆转地进入破产清算程序时，则可以对缴纳大部分购房款的购房人给以房款返还请求权，且视该请求权具有优先地位。[xiv]

笔者认同第三种观点，首先从《执行异议和复议规定》第二十九条的立法原意出发，条文是给予消费者购房户物权期待权的保护，主要是为了维护消费型购房户基本的生存权益。其清偿顺位优先建设工程价款债权，也应当优先于抵押权和其他债权。其次，破产中罔顾消费型购房户生存权益，简单适用《破产法》解除买卖合同，将使得大量消费型购房户债权无法获得清偿，激化社会矛盾，不利于社会稳定。最后，笔者认为，参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定，对于已支付的价款超过合同约定总价款50%的消费型购房户，在破产程序中，均应享有优先清偿的顺位。

（三）购房人支付少部分购房款

对于支付少部分购房款或定金的购房户，该部分购房款属于普通债权还是共益债务，理论和实践中均存在争议，笔者倾向于该部分购房款属于共益债务。《破产法》42条规定“因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；因债务人不当得利所产生的债务等 。”管理人依据《企业破产法》第18条选择解除合同，债务人无正当理由获得购房户的购房款及定金，购房户有权主张返还购房款。

其次，对于解除合同后购房户额损害赔偿请求权，购房户有权依据《破产法》53条[xv]规定申报债权。立法作此规定是考虑，合同相对人的损害赔偿请求权本来为共益债务，但为了方便管理人行使解除权，而将其降格为破产债权。[xvi]

笔者认同上述观点，共益债务的设立主要是在破产程序中为了全体债权人的利益而由债务人财产负担的债务，必须是为了全体债权人的利益，而非个别债权人的利益。对于本金、定金之外的其他债权，如利息、违约金、赔偿金等不应再予以特殊保护，应当严格按照破产法规定认定为普通债权。

综上，笔者认为消费型购房户债权在破产程序中享有优先顺位主要基于法律对消费者基本生存权益的保护，因此赋予消费型购房户突破物权的物权期待权，在破产程序中清偿顺位享有优先清偿权。

[i]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效）

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

[ii] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

[iii] 王利明、崔建远:《合同法新论(总则)》，中国政法大学出版社2000年版，第65-70页。

[iv] 《消费者权益保护法》第二条:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护;本法未规定的，受其他有关法律、法规保护”。

[v] 江必新、刘贵祥：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第432-433页。

[vi] 最高人民法院执行工作办公室《关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付 购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设 置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”

[vii] 江必新、刘贵祥：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第432-433页。

[viii] 《中华人民共和国民法典》第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

[ix] 最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定 第七十一条 下列财产不属于破产财产：

（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；

（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；

（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；

（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；

（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；

（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；

（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；

（九）破产企业工会所有的财产。

[x] 《中华人民共和国企业破产法》第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

[xi] 《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

[xii] 池伟宏：《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，载房地产企业破产法律问题专题研讨。

[xiii] 金春：《论房地产企业破产中购房消费者的权利保护—消费者保护和债权人可预测性的平衡》，载《法学论坛》。

[xiv] 陆晓燕：《保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究》载《法律适用》。

[xv] 《企业破产法》第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。

[xvi] 许德风：《论破产中尚未履行完毕的合同》，载《法学家》。