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惊！2023年房地产项目破产重整研究报告发布，行业内幕曝光！
【发布时间：2023-11-19 20:26:59 】 【信息来源：破茧网】
概况
破产重整，通常被视为是破产法中的一种关键机制，旨在实现债务人与债权人之间的和解，同时避免了公司的清算和解散。在破产重整中，债务人（通常是公司）制定并提交一份重整计划，详述其如何调整业务运营以及偿还债务的策略。这份计划需要获得债权人或法院的批准。一旦批准，该计划将被执行，债务人可以在满足计划条件的同时继续运营。破产重整的主要目标是让债务人恢复其财务健康，同时保护债权人的利益。
中国的破产法对破产重整有明确的规定。根据2006年实施的《中华人民共和国企业破产法》（以下简称”破产法”），企业破产重整的法律流程包括以下几个步骤：
1. 申请和受理：债务人或债权人可以向法院申请破产重整。如果法院认为申请符合条件，将受理并公告。
2. 管理员的任命：法院会指定一位管理员，负责监督重整过程。
3. 制定重整计划：债务人或者管理员应在法院规定的期限内制定并提交破产重整计划。
4. 计划的审议和批准：重整计划需要在债权人会议上进行审议。如果得到一定比例的债权人同意，或者在特定情况下由法院确认，该计划则获得批准。
5. 执行重整计划：一旦获批，重整计划将被执行，债务人在管理员的监督下进行业务运营和债务偿还。
6. 重整计划完成后的终止：如果重整计划顺利完成，法院将宣布破产程序终止。
值得注意的是，中国的破产法不仅适用于企业，也适用于其他组织，如金融机构等。这是为了保护所有债权人的权益，避免因破产而导致的社会和经济影响。
图 破产重整流程图
资料来源：资产信息网 千际投行
各种破产重整方式区别和对比
（1）预重整与重整的区别
预重整：
重整：
（2）重组与重整的区别
重组与重整的相同点：
重组与重整的不相同点：
定义不同
自主性不同
司法介入程度不同
法律成本不同
对企业经营现状的影响不同
计划方案生效条件不同
时间效率不同
第一部分 接受法院指定
首先，管理人在收到法院的受理破产裁定书及指定管理人决定书后，应当立即持法院出具的相关证明文件刻制管理人印章并开设管理人账户。其次，法院指定管理人后，管理人应当立即组建项目组，确定负责人以及成员分工，并将项目组成员名单向法院报备。最后，管理人应当制定内部规章制度向法院报备，包括但不限于《债权审查规则》《财务收支管理制度》《印章使用管理制度》以及《发文存档管理制度》等。
第二部分 接管债务人一般流程
（一）初步调查债务人、编制接管预案并进行内部分工。
初步调查债务人：管理人派工作人员持受理破产裁定书、指定管理人决定书及管理人介绍信，到债务人注册地的市场监督管理局查询债务人的工商登记信息；到债务人资产所在地的不动产登记中心查询其名下所有的土地和房产信息；到债务人所在地车管所查询其名下所有车辆的信息。同时告知上述部门法院受理债务人破产的事实，且在重整过程中，未经管理人或法院的书面同意，不得再对债务人相关登记信息进行变更。
编制接管预案：管理人在掌握上述债务人的资产信息后，结合债务人经营管理现状，制定接管预案，预案应当包括接管步骤、人员分工以及风险防范等相关问题。
内部分工：为提高工作效率，一般根据破产重整案件的实际情况将团队分为若干工作小组；如果工作量较小，也可以不分工作小组。
（二）聘请中介机构
破产程序虽然以法律事务为基础，但其同时也涵盖了财务审计与资产评估两个较为独立的专业领域。受到专业能力的限制，由某一中介机构担任管理人的过程中，对于自身专业领域之外的工作需要其他专业机构来完成。以下说明建立在由律师事务所担任管理人的基础上。
关于聘请中介机构的流程，大多数法院采取在选定破产管理人后由破产管理人自行选定审计、评估等中介机构的做法。因此，管理人在接受指定后应及时向法院请示确定如何聘请审计、评估等中介机构的方案，以公开选聘方式为原则，应选聘具备相应中介资质的财务审计机构及资产评估机构。
（三）分组分项接管债务人
管理人应当先与债务人的负责人进行会面，就指定的接管方案与债务人负责人进行沟通，根据其反映的债务人的实际情况对接管方案进行调整，然后分组开展对债务人的接管工作。
1. 由聘请的财务审计机构接收财务资料、制作接收清单、制作交接笔录，清单及笔录报备管理人负责人，管理人工作人员现场监督。
2. 管理人自债务人处接收债务人印章并将所接收的印章留模，管理人工作人员制作交接笔录，印章印模由交接人员与接收人员共同签字且各保存一份，管理人接收印章后当场将所接收的印章予以封存，并由交接人与接收人在封口处签字。
3. 管理人自债务人处接收债务人营业执照、土地证、房产证、网银U盾等相关证照原件，工作人员制作交接清单和交接笔录，交接清单由移交人和接收人共同签字后双方各执一份。
4. 接收债务人的动产及不动产。
（四）债务人现有资金转至管理人账户或封存
1. 管理人工作人员持法院受理破产裁定书、指定管理人决定书及管理人介绍信到债务人对公基本账户开户银行或人民银行查询债务人全部已开银行账户明细。
2. 管理人工作人员持法院受理破产裁定书、指定管理人决定书及管理人介绍信到债务人所开各个对公账户的开户行查询账户余额及账户交易明细，同时查询账户被法院查封的相关信息。
3. 经查询，如果债务人账户中有余额，应当向法院申请将余额划至管理人账户中。
4. 由管理人对债务人的主要负责人及财务经手人员进行询问，确认债务人是否有现金余额，若有，应当由管理人及时存至管理人账户中。此外，还应当对债务人是否存在用个人银行卡作为公司现金流转使用的情况予以确认。
（五）清点、封存债务人档案资料
除管理已经接管的资料外，由管理人工作人员向债务人的相关负责人笔录询问债务人的销售资料、合同资料、人事档案资料、工程建设资料、诉讼文书资料等资料的保管人及保管地点。对于破产程序中不需要使用的资料，清点后予以封存；需要调用的资料，原保管人员留守的，由其保管，管理人书面告知相关义务及责任，原保管人员未留守的，由管理人工作人员安排专人分类保管。
（六）相关人员义务告知
1. 在债务人的主要办公场所、不动产所在场所等地方，张贴法院受理破产裁定书、指定管理人决定书、被申请破产企业告知书以及债权申报公告等，拍照留档。
2. 管理人工作人员对债务人的法定代表人、股东、高级管理人员、财务人员等，告知其破产相关程序，相关人员的义务及职责。
3. 召集债务人的全部职工，告知破产相关程序，职工在破产程序中的基本权利，留守职工的工作职责等，并由职工选举职工代表，代表职工参与债权人会议以及行使职工债权组的相关权利。做好会议记录工作并拍照留档。
第三部分 接管其他事宜
房地产企业不同于其他企业，在接管的过程中关注的重点应当是接管与其所建设开发的房地产项目相关的事宜，具体如下：
（一）查询债务人建设开发的项目楼盘的全部信息
管理人工作人员持法院受理破产裁定书、指定管理人决定书和管理人介绍信到项目所在地规划局查询项目的全套规划手续，到房管局查询项目楼盘所有房产的全部信息，到建设局查询项目已缴和欠缴的各项配套费信息，到质监站查询项目楼盘的竣工验收备案信息。
（二）对房产销售资料进行单独接管和整理
在接管债务人资料的过程中，应当单独安排人员接管债务人的房产销售资料，包括销售认购书、网签合同、购房人身份信息资料、销售台账等，并向销售负责人笔录询问债务人房产销售的基本情况。
此外，在接管债务人的程序中，还应当根据项目建设情况的不同采取不同的接管措施。
1. 债务企业的项目仍在建设中的接管措施
在房地产企业的破产案件中，项目基本上都是仍然处于建设中的。在此情况下，在接管债务人的过程中，管理人要特别注意对在建工程的接管。以下分两种情况进行讨论：
（1）项目建设已停工多年。此种情况下管理人在接管债务人时应当着重关注三个方面，即工程现场、工程人员以及工程资料。
（2）项目建设未停工或停工不久。此种情况下管理人在接管债务人时应当重点关注施工问题。具体包含以下几个方面：第一，固定工程施工进度。第二，确认施工单位合同是否继续进行。第三，确定工程破产企业方代表。
2. 债务人企业的项目已建成未入住的接管措施
这里的已建成是指已经建设至具备入住的客观条件，但尚未向购房者交付所购房产的状态。在此种情况下管理人应当重点关注在破产之时对于房产入住情况的勘察与统计，以及对于未入住房产的现状保护，即如何避免在破产之时尚未交付的房产在破产后被人强行抢占造成一种已居住使用的现状。
3. 债务企业的项目已建成且已入住的接管措施
这里的已建成且已入住是指分期开发的小区，前期已开发完毕且已有业主正常入住，但后期待开发的楼盘尚未建设完毕。此种情况下，小区的前期物业通常都是开发商所掌控，故管理人在接管债务企业时，面临着如何顺利接管小区前期物业管理的问题。此时如果小区原物业还能独立运转，管理人仅需要接管与物业对接的开发商的全部职能，保证物业能够在管理人的全面掌控之下为业主提供物业服务；如果小区原物业已经不能独立运转，管理人应当视情况安排或者聘请人员维持业主的基本物业需求。
第四部分 债权的申报
（一）债权申报通知
《企业破产法》第14条规定：人民法院应当自裁定受理破产申请之日起25日内通知已知债权人，并予以公告。
实践中的一般做法是：管理人协助法院把受理破产案件公告、通知债权人申报债权的通知书以及管理人自己制作的《债权申报须知》通知到已知债权人。通知的方式可以采取直接送达、邮寄送达或者传真、电子邮件等债权人能够确认其知悉的方式。
需要注意，如果采取邮寄送达的方式，管理人需保存好送达回执；如果债权人拒收，也要保存好拒收的函件，以证明管理人尽到勤勉义务。
此外，管理人还需要将债权申报通知及债权人申报债权所需提供的申报表、申报文件清单、证据清单、身份证明文件等在“全国企业破产重整案件信息网”和管理人网站，以供债权人查阅、下载。
对于未知债权人以及联系方式、联系地址不明的债权人，根据《企业破产法》的规定，需要公告。
实践中的一般做法是：管理人协助法院发布公告。首先要在债务人主要办事机构所在地张贴纸质公告；另外还需要在“全国企业破产重整案件信息网”、管理人网站进行公告；如果案情需要，也可在当地主要媒体、受理破产申请的法院公告栏发布公告。
（二）接收债权申报
由于大部分债权人对债权申报并不专业，所以在接收债权申报时，管理人应当做好债权申报的指导工作。具体分为两方面：
1. 在管理人接收债权申报的地点，张贴《债权申报须知》以及相关表格的模板，方便债权人参照填写；
2. 对于债权申报相关材料的填写，管理人应当在形式上尽量指导债权人，但涉及实体权利主张方面的内容，管理人不应指导或者引导债权人。
（三）对申报债权登记造册
根据《企业破产法》第82条的规定，债权可以分为以下四类：
管理人接收债权申报材料后应当分类编制债权申报表，登记造册的项目包括但不限于：
1. 债权人的姓名或者名称。债权人委托代理人申报债权的，应当包括代理人的姓名和代理权限；
2. 债权人或者代理人的地址和电话等联系方式；
3. 债权发生的原因、申报的债权性质和债权数额；
4. 债权有无财产担保和担保形式；
5. 是否为求偿权或将来求偿权；
6. 是否附有条件和期限；
7. 债权存在的证据；
8. 债权是否经过生效法律文书确认，是否经过人民法院强制执行或者采取了保全措施；
9. 债权申报的时间；
10. 管理人认为应当统计的其他内容。
第五部分 债权审查的内容
管理人对债权的审查包括形式审查和实质审查。
（一）形式审查
形式审查的主要目的是审查债权人提交的材料是否符合管理人所要求的形式要件，而不对债权本身的有无及数额进行审查。
即使申报人所主张的债权并不成立，但只要符合形式要件，在形式审查阶段均应当予以接收并登记。
在形式审查阶段，管理人应当审查债权人提交的以下材料：
1. 《债权申报文件清单》《债权申报表》
《债权申报文件清单》列明向管理人提交的所有文件名称、页数等；债权人除了填写《债权申报表》外，可以向管理人提交债权说明书，对申报内容进行说明，说明书记载的内容应当与申报表记载一致。
2. 申报人身份证明、授权委托文件及申报人联系方式及地址
债权人为法人的，提供债权人营业执照复印件（加盖公章）、《法定代表人身份证明书》、法定代表人身份证复印件（签字确认）、《债权人地址及联系方式确认书》；债权人为自然人的，提供本人公民身份证复印件（签字确认）、《债权人地址及联系方式确认书》；委托代理人申报的，还应提供授权委托书（原件）及委托代理人身份证或律师执业证复印件（签字确认），委托代理人是律师的，还应提交律师事务所的指派函，委托代理人为非律师的，委托人与代理人均应到申报现场签署授权委托书，委托人不能到申报现场签署授权委托书的，应进行公证委托。
3. 证明其申报债权事实的相关证据材料
债权人应当以与证据原件核对无误的复印件申报，证据材料应当附证据清单。其中，证据材料包括但不限于购房合同或者协议、履行合同的证据、付款凭证、银行凭单、收据或发票、往来函件等。
在形式审查的过程中，管理人应当着重审查债权人是否有证据原件，提交的复印件与原件是否一致。若一致，应当让债权人在复印件上注明“与原件一致”并签字注明日期；若债权人暂时无法提交原件或并无原件，应当让债权人在复印件上注明“未提供原件核对”或“无原件”并签字注明日期。
证据上关于是否经原件核对的备注，与管理人对债权效力的审查工作密切相关。
（二）实质审查
实质审查是管理人对所有申报债权的真实性、合法性以及时效性等内容进行审查。
原则上，管理人应当在第一次债权人会议召开前，对申报的债权作出审查结论，并出具审查意见。
第六部分 债权审查的一般原则
1. 债权人申报的债权必须有真实、准确、充分的证据证明。具体来说：
· 证据不足且审计报告无记载，不予确认；
· 证据不足但审计报告有记载，以审计报告确认金额为准，但申报金额少于审计报告确认金额的，以申报金额为准；
· 审计报告有记载，但债权人主张的债权发生事实与证据相矛盾的，暂不予确认；
· 审计报告没有记载，但证据充分的，根据证据依法确认；
· 已经司法或仲裁程序确认的，不管审计报告有无记载，均按照生效法律文书的内容进行确认（但有相反证据足以推翻的除外）。
2. 管理人主动审查申报债权的诉讼时效与申请执行时效，对于超过诉讼时效或申请执行时效，又无时效中断或终止证据的，不予确认。
3. 申报的债权在破产申请受理前已经提起诉讼或者仲裁，但尚未审结的，暂不予以确认，待诉讼或者仲裁审结后按照生效法律文书内容进行确认。但管理人可以视具体情况建议法院以其申报金额或管理人调整额临时确定债权，行使表决权。
4. 债权申报中包含利息的，利息计算至债务人破产申请被法院受理之日。
5. 已经司法或仲裁确认的债权，债权人申报迟延履行期间的加倍部分债务利息的，在2014年7月31日之前，按照法律文书确定的履行期间的中国人民银行一年期同期贷款基准利率双倍计算；在2014年8月1日之后，根据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第1条第2款、第3款规定，迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算；迟延履行期间加倍部分的利息，按照日万分之一点七五计算。
6. 债权人申报利息但未提出明确金额及计算方法的，待债权人明确申报利息金额及计算方法后予以审查确认。
7. 对于涉及全国银行间同业拆借利率（LPR）的，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算。
8. 债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿债务并申报债权的，按照其实际代替清偿的金额予以确认；尚未代替清偿债务且主债权人已经申报债权的，保证人的债权申报不予确认。
9. 债务人为保证人的，债权申报人需提供生效法律文书或所担保债务的主债务人未能按期履行债务的相关证据。
10. 申报的债权中包含诉讼费或仲裁费的，按照生效法律文书确认的金额进行确认，不计算利息。
11. 根据破产法及司法解释的规定，人民法院受理破产申请后，对破产申请受理前成立但双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除，故合同相对方可以就解除合同所造成的实际损失金额向管理人申报债权。合同相对人申报债权应当以实际损失为准（注意：合同约定的违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则，因为管理人的解除权属于法定解除权，不属于违约，不应追究违约责任。）
12. 汇率折算以法院裁定受理破产申请日的市场汇率的中间价为准。
13. 债权人有权申报的利息或诉讼费等债权但未申报的，视为放弃申报。
14. 债权人对债务人的特定财产享有担保权但没有主张优先受偿权利的，视为放弃优先受偿权，按照普通债权处理。
15. 根据《破产法司法解释二》第11条的规定，对于债务人以明显不合理价格进行的交易，管理人行使撤销权的，债权人应当返还财产，因撤销该交易导致债务人应返还债权人已支付价款所产生的债务，债权人请求作为共益债务清偿的，管理人应作为共益债务清偿。
16. 管理人通知债权人补交证据的，债权人应当及时提交，逾期未提交的视为放弃举证权利，自行承担举证不能的法律后果。
第七部分 破产债权的特殊审查原则
对债务人的特定财产享有担保权的债权的审查，包括但不限于：
1. 申报主体的资格、申报人与债务人之间的债权债务关系、债权担保是否合法、是否进行财产担保登记等，必要时应当到相关登记部门进行调查核实；
2. 同一财产上存在多个担保权时的受偿顺序；
3. 在人民法院受理破产申请前一年，对没有财产担保的债务，债务人有没有提供财产担保，如果有，管理人应依据《破产法》第31条行使撤销权；
4. 担保财产的价值；
5. 担保权的受偿范围；
6. 担保财产的价值小于担保债权金额的，以担保财产的价值为限，超过担保财产价值的债权部分作为普通债权；
7. 行使优先受偿权利未能完全受偿的，对于未受偿的债权部分作为普通债权；放弃优先受偿权利的，作为普通债权。
（一）税款债权
对于税款债权，管理人应当按以下方法处理：
1. 在法院裁定受理破产申请前，债务人所欠税款应当依法确认为税款债权（不包括罚款、罚金，罚款、罚金也不列为破产债权）；
2. 在法院裁定受理破产申请前，因欠缴税款产生的滞纳金应依法予以确认，列为普通债权；在法院裁定受理破产申请后，因欠缴税款产生的滞纳金，不应列为破产债权，但管理人应当对税务机关的申报进行登记；
对于税务机关申报的债权，管理人可依据税务机关作出的生效行政决定、上级机关作出的生效行政复议决定或法院的生效行政裁判文书予以确认。
（二）附条件、附期限债券
审查的重点是所附条件和期限。
破产申请受理前成立的附解除条件的债权，应当认定为破产债权，在债权人会议上享有表决权；破产申请受理前成立的附生效条件的债权，应当认定为破产债权，在债权人会议上不享有表决权。
附开始期限的债权，不管所附期限是否到来，在破产申请受理时均视为已经到期，都属于破产债权；附终止期限的债权，在破产申请受理时所附期限未到来，属于破产债权。
（三）诉讼、仲裁未决债权
对于诉讼、仲裁未决的债权，管理人不需要进行实质审查，在对其进行申报登记后，待法院或者仲裁机构作出裁决后，根据裁决结果对债权是否成立以及债权金额作出认定。
但对于诉讼、仲裁未决的债权，在债权人会议召开前，管理人可向人民法院申请给予其临时表决权。
（四）委托合同债权
因债权人继续履行委托合同而产生的债权应当同时符合以下四个条件：
1. 委托合同依法成立；
2. 委托人不知道债务人破产事实，或虽知道该事实，但为了债务人的利益不得不继续处理委托事务；
3. 受托人继续处理委托事务；
4. 债权金额仅限于继续处理委托事项而产生的债务人应当支付的费用。
（五）票据债权
因票据付款或承兑而产生的债权应当同时符合以下三个条件：
1. 票据的出票人为债务人；
2. 票据的付款人继续付款或承兑；
3. 债权的金额为付款人的付款或者承兑金额。
（六）连带债权
申报的债权是连带债权的，应当注意以下几点：
1. 连带债权人可以由其中一人代表全体申报债权，也可以共同申报。
2. 债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿全部或部分债务的，可以就其对债务人已清偿部分的求偿权向管理人申报债权。但是债权人已经向管理人申报全部债权的除外。
3. 债务人的保证人或者其他连带债务人尚未代替债务人清偿债务的，可以就其对债务人尚未清偿部分的将来求偿权向管理人申报债权。但是债权人已经向管理人申报全部债权的除外。
4. 债务人是连带债务人时，债权人可以向管理人申报债权。连带债务人中数人被人民法院裁定受理破产申请的，债权人可以分别向债务人和其他连带债务人的管理人申报其全部债权。债权人未申报债权的，其他连带债务人可就将来可能承担的债务申报债权。
（七）本金、利息
抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款的清偿顺序如下：
1. 若通过执行程序偿还，在执行款不足以偿付全部债务的情况下，应当先清偿生效法律文书确定的金钱债务，再对加倍部分债务利息进行清偿；
2. 若通过非执行程序偿还，适用“先利息，后本金”的原则，即先清偿迟延履行期间的债务利息，后清偿生效法律文书确定的金钱债务。
（八）不应计息的债权
诉讼、仲裁裁决确定的诉讼费、仲裁费、律师代理费、保全费等不应当计入债权本金的计息。
第八部分 债权的审查原则之建设工程价款优先受偿权
1. 建设工程价款优先受偿权基本解读
在房地产企业的破产案件中，施工单位申报的工程款往往会占比较大，且大多会主张优先权。对工程施工债权的审查是管理人债权审查的一项重要工作，在对建设工程价款优先受偿权进行审查和判断前，首先要对我国法律体系中关于优先受偿权的规定进行深入了解，否则将难以解决审查过程中的难点问题。
2. 建设工程价款优先受偿权的法律渊源
·《民法典》第807条
·《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35-43条
3. 享有优先受偿权的权利主体
· 建设工程价款优先受偿权不适用于建设工程的勘察、设计合同关系（存在争议）；
· 建设工程价款优先受偿权不适用于监理合同关系（监理合同不属于建设工程合同，属于委托合同）；
· 建设工程价款优先受偿权有条件地适用于装饰装修合同关系（装饰装修工程的承包人应当是取得相应资质的施工企业，不包括自然人）；
· 建设工程价款优先受偿权有条件地适用于消防工程合同关系（建设单位直接将消防工程发包、仅就增值部分享有优先受偿权）；
· 实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权；
· 挂靠方是否享有优先受偿权（实践中存在争议）；
· 发包人直接指定的分包人享有优先受偿权；
· 债权转让主体是否享有优先受偿权（存在争议）。
4. 建设工程价款优先受偿权的行使对象
· 发包人（建筑物的所有权人）；
· 开发项目合作方（合作开发项目一般有名义开发商与实际所有权人）；
· 非发包方的工程所有权人（如果发包方不是建筑物的所有权人，承包人不享有优先受偿权）；
· 项目受让人（发包人将工程项目所有权进行转让，承包人可向受让人主张工程价款优先受偿权）。
5. 建设工程价款优先受偿权的标的物
质量合格工程特殊情形